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propre à l’outre-mer
de location nue minimum
montage obligatoire
Un crédit d’impôt pour l’achat d’un logement neuf loué en outre-mer.
Des conditions strictes: durée de location, plafond de loyer, plafond de ressources du locataire, montage en société.
Le projet doit tenir sans l’impôt: emplacement et qualité du logement d’abord.
Le CIOP (article 244 Quater W.) séduit de nombreux investisseurs avec ses promesses de crédit d’impôt significatif. Mais entre les conditions d’éligibilité et les engagements à respecter, la réalité est plus nuancée. Voici une lecture lucide du dispositif.
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Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP), codifié à l’article 244 quater W du Code Général des Impôts, est un dispositif fiscal destiné à stimuler l’investissement immobilier locatif dans les Départements et Régions d’Outre-Mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.
Son principe : l’investisseur (ou la société qui porte le bien) bénéficie d’un crédit d’impôt calculé sur le coût de revient du logement neuf acquis pour être loué.
Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2029
Régime fiscal de l’investisseur | Taux de crédit d’impôt | Territoires concernés |
Impôt sur le revenu (IR) | 38,25 % | Guadeloupe, Martinique, La Réunion |
Impôt sur les sociétés (IS) | 35 % | Tous les DOM |
À savoir : La base de calcul est plafonnée à 3 295 € HT/m² en 2026 (soit environ 3 575 € TTC à 8,5 % de TVA). Le crédit d’impôt est versé en trois temps : 70 % à l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau, 10 % à la livraison
Qui dit bénéfice fiscal, dit conditions à respecter pour l’obtenir. C’est normal et ainsi que fonctionne le fléchage de l’argent public sur les enjeux politiques.
Pour les baux conclus en 2026, les loyers ne doivent pas dépasser certains seuils, variables selon le territoire :
| Zone Géographique | Plafond de loyer annuel (hors charges) |
|---|---|
| DOM (dont La Réunion), Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte | 211 €/m²/an |
| Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, etc. | 249 €/m²/an |
Les seuils annuels de ressources des locataires, indispensables pour l’application des dispositifs, sont également réévalués annuellement. Ces plafonds, applicables pour le CIOP, varient en fonction de la composition du foyer et du territoire :
| Composition du foyer | DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy | Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, etc. |
|---|---|---|
| Personne seule | 38 313 € | 35 228 € |
| Couple | 70 849 € | 65 148 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 74 946 € | 68 913 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 79 045 € | 72 683 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 84 519 € | 77 714 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 89 995 € | 82 750 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 5 757 € | + 5 293 € |
Depuis le 1er janvier 2026, le montant déductible du résultat imposable dans le cadre du pris en compte pour le calcul du CIOP, est soumis à un plafond par mètre carré de surface.
Pour rappel : La surface est définie comme la surface habitable augmentée de la surface varangue, cette dernière étant limitée à 14 m².
Pour les investissements réalisés en 2026, ce plafond est fixé à :
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Plafond de crédit d’impôt par m² (HT) | 3 295 € |
| Plafond de crédit d’impôt par m² (TTC, TVA 8,5%) | 3 575,075 € |
Au-delà de ce plafond, le coût d’acquisition ne sera pas pris en compte dans le calcul du crédit d’impôt productif. Ce seuil est réévalué annuellement et indexé sur l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.
Bon à savoir : le CIOP étant généré par la société à l’IS et non directement par l’investisseur à titre personnel, il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). C’est un avantage décisif par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation.
Le CIOP ne peut pas être activé directement par un particulier ou une entreprise existante : il passe obligatoirement par une société. La démarche diffère ensuite selon votre profil.
Un particulier ou une société existante crée une société dédiée (SCI ou SARL, code APE 6820A – Location de logements), spécifiquement immatriculée sur le territoire pour porter l’investissement, à La Réunion dans notre cas.
Voici les étapes :
À savoir : pour tout investissement dépassant 1 million d’euros, un agrément préalable du Ministère de l’Économie est requis avant de finaliser le montage.
Le CIOP entre dans une stratégie patrimoniale complexe. Un avocat fiscaliste ou expert-comptable est préconisé dans l’accompagnement, le montage et l’exécution.
Prenons un cas concret : Marc, cadre à Saint-Denis, investit dans un T3 neuf de 73 m² vendu 346 000 € TTC par CRAK’N.
Paramètre | Valeur |
Prix de vente TTC | 346 000 € |
Surface | 73 m² |
Base éligible plafonnée (3 295 €/m² × 73) | 240 535 € HT |
Crédit d’impôt IR (38,25 %) | 92 005 € |
Coût réel après CIOP | 253 995 € |
Loyer mensuel estimé (hors charges) | 950 €/mois |
Rendement brut (sur prix réel) | 3,29 % (11 400 € / 346 000 €) |
Rendement brut (sur coût réel après CIOP) | 4,49 % |
Le crédit d’impôt de 92 005 € est versé en trois tranches :
Report, imputation ou REMBOURSEMENT :
Le CIOP (Crédit d’Impôt Productif Outre-mer), défini par l’article 244 quater W, est un levier fiscal réel et significatif pour les investisseurs éligibles à La Réunion. Mais comme tout dispositif conditionné, il exige une lecture attentive des engagements et une analyse patrimoniale poussée.
Le vrai bon plan, c’est celui qui combine un programme immobilier de qualité, un emplacement porteur et un montage fiscal maîtrisé.
