Guides › Investir
d’amortissement maximum
du prix amortissable
d’engagement de location
Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir fiscalement un logement mis en location.
Jusqu’à 5,5 % par an sur 80 % du prix, avec au moins 9 ans de location et des plafonds de loyer et de ressources.
Neuf ou ancien rénové: vérifiez l’éligibilité et le marché locatif local.
Nouvelle réponse fiscale à la crise du logement, le dispositif Jeanbrun introduit un statut de bailleur privé fondé sur l’amortissement des revenus fonciers. À La Réunion, où la demande locative reste soutenue, ce mécanisme peut devenir un levier intéressant pour investir dans un logement locatif nu, à condition de respecter des règles précises de durée, de loyers, de ressources et de qualité du bien.
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Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du logement, officiellement rattaché au nouveau statut fiscal du bailleur privé, vise à redonner de l’attractivité à l’investissement locatif de long terme.
Son principe diffère d’une défiscalisation classique :
En contrepartie, il s’engage à louer le bien nu, comme résidence principale, avec des loyers plafonnés et sur une durée minimale.
Pour La Réunion, l’intérêt est double : soutenir la production de logements accessibles et offrir aux investisseurs un outil patrimonial moins ponctuel que le Pinel, davantage orienté vers la détention longue et la création de revenus locatifs réguliers.
Le cœur du dispositif repose sur une base amortissable forfaitaire : le foncier étant exclu, l’amortissement porte en pratique sur 80 % du prix d’acquisition.
Cette fraction est ensuite déduite chaque année des revenus fonciers, selon un taux qui dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué.
Plus le loyer est socialement encadré, plus le taux d’amortissement peut être élevé. Dans la logique, nous avons :
Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux particuliers imposés à l’impôt sur le revenu (IR) qui déclarent des revenus fonciers issus d’une location nue.
Le dispositif Jeanbrun est aussi admis pour certains montages patrimoniaux, notamment une SCI soumise à l’impôt sur les revenus (à l’IR donc).
Du fait de sa transparence fiscale, l’imposition reste chez les associés personnes physiques, au sein de leurs revenus fonciers.
En revanche, une SCI à l’IS n’entre pas dans la logique du dispositif, car encore une fois, celui-ci vise la fiscalité des revenus fonciers des personnes physiques, ce qui n’est plus le cas à l’IS.
Lorsque nous parlons de dispositif d’aide octroyé par l’État (aussi appelé réglementé), il y a toujours des conditions. Pour le jouir du statut de bailleur privé, les voici :
Sont notamment exclus du dispositif Jeanbrun les maisons individuelles, les résidences avec services et certaines locations intrafamiliales.
Le dispositif Jeanbrun peut concerner un logement neuf, acquis achevé, en VEFA ou construit, mais aussi un bien ancien lorsque l’opération comporte une réhabilitation lourde.
C’est une différence importante avec les dispositifs centrés uniquement sur le neuf (tels que le CIOP) : le statut de bailleur privé peut accompagner à la fois la production neuve et la remise sur le marché de logements existants, sous réserve d’un niveau de travaux suffisant et du respect des critères de performance attendus.
Critère | Logement neuf | Logement ancien avec travaux |
Conditions de performance | Conforme aux normes environnementales en vigueur (RE2020) | Travaux atteignant le niveau de performance requis |
Amortissement | Amortissable jusqu’à 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix selon le plafond de loyer choisi (intermédiaire, social, très social) | Selon modalités définies par décret |
Intérêt principal | Garanties constructeur, normes neuves | Valorisation d’un bien existant |
Hypothèses de départ :
Vous achetez un T2 neuf de 55 m² au prix de 266 000 € à Saint-Paul, à La Réunion.
Calcul de l’amortissement :
Impact sur les revenus fonciers imposables :
Concrètement, au régime réel, cela revient à réduire, voir supprimer, votre imposition sur les revenus fonciers.
Par exemple : si le logement génère 11 400 € de loyers annuels hors charges, l’amortissement viendrait ramener la base foncière théorique à 1 824 € avant prise en compte des autres charges déductibles comme les intérêts d’emprunt, l’assurance, la taxe foncière ou les frais de gestion…
Conclusion de l’exemple :
Ce mécanisme ne crée donc pas une réduction d’impôt immédiate (comme anciennement le Pinel) ; il diminue progressivement le revenu foncier taxable, ce qui vient directement améliorer la « rentabilité nette nette » pour un investisseur imposé sur ses loyers foncier (particulier ou SCI à l’IR).
Cet exemple reste indicatif. L’amortissement réel dépend du niveau du plafond de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social), de votre tranche d’imposition, de vos charges déductibles, de votre patrimoine existant et de l’éligibilité effective du programme. Une analyse globale de votre stratégie patrimoniale et fiscale est recommandée avant toute décision d’investissement.
Il est assez simple : non-respect des critères d’admissibilité = reprise fiscale.
Le dispositif est strict : en cas de manquement (loyer dépassant le plafond, vente anticipée, location non conforme…), l’avantage est remis en cause. Autrement dit, l’amortissement n’est plus considéré rétroactivement et l’impôt est dû.
Et ce n’est pas tout, le CGI prévoit une majoration du revenu net foncier de l’année de rupture, correspondant aux amortissements déjà déduits, avec un mécanisme de lissage et des quelques cas d’exceptions (invalidité, licenciement, décès).
Seconde limite du statut de bailleur privé : le code général des impôts (CGI) précise la non‑cumulabilité de la déduction associée au dispositif Jeanbrun avec certains autres avantages fiscaux, notamment pour un même logement.
Cela impose de choisir la stratégie la plus pertinente selon votre profil et se faire accompagner par un avocat fiscaliste si vous souhaitez venir optimiser les dispositifs.
Le dispositif Jeanbrun est récent. Cela veut dire et certains paramètres (plafonds, doctrine administrative, formalités déclaratives) peuvent évoluer, notamment dans les premières années, afin de combler des incohérences ou inefficacités dans le statut de bailleur privé. Restez informé et vérifiez régulièrement les plafonds (à chaque nouvelle location par exemple).
Dans les faits, si vous optez pour un investissement adossé à l’application du dispositif Jeanbrun, votre parcours devrait ressembler à cela :
Pour ceux qui ont connu le Pinel, voici un rapide comparatif pour vous permettre de mettre à jour vos connaissances sur la base du Pinel :
À La Réunion, le dispositif mérite une attention particulière car la pression démographique, la rareté du foncier disponible et les besoins en logements locatifs créent un contexte favorable à l’investissement résidentiel. Toutes les communes peuvent être concernées, mais l’analyse doit rester locale : un projet à Saint-Paul, Saint-Denis, Saint-Pierre ou dans une commune plus secondaire ne répondra pas aux mêmes niveaux de loyers, de demande et de risque de vacance. La pertinence du Jeanbrun dépend donc autant du cadre fiscal que de la qualité de l’emplacement, du prix d’achat, du niveau de loyer plafonné et de la capacité du bien à se louer durablement.
Pour un investisseur réunionnais, le dispositif Jeanbrun ne doit donc pas être analysé uniquement comme un avantage fiscal. Il doit être comparé aux autres stratégies possibles, comme le CIOP, le LMNP, etc., afin de choisir le montage le plus cohérent avec l’objectif patrimonial, la fiscalité (et structuration) personnelle et l’horizon de détention.
Pour aller plus loin :
