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consultable en ligne
certificat d’urbanisme en mairie
inondation, littoral, servitudes
Le plus rapide : regarder la zone de votre parcelle dans le PLU, sur le Géoportail de l’urbanisme.
Le plus sûr : le certificat d’urbanisme, demandé en mairie.
À La Réunion, les risques naturels, le littoral et les servitudes peuvent limiter ce qu’on peut construire.
Vous possédez un terrain à La Réunion et vous vous demandez si ce terrain est constructible ? Cette information conditionne sa valeur et les possibilités de le vendre ou d’y bâtir.
Voici les quatre méthodes pour le savoir, de la plus simple à la plus complète
Quand vous nous proposez un terrain, trois choses décident de la suite.
1. Le PLU. Dans quelle zone est la parcelle, quelle hauteur est autorisée, quelle emprise au sol, combien de places de stationnement il faut prévoir. C’est ce qui dit combien de logements on peut y construire.
2. L’accès et la forme de la parcelle. Une entrée assez large pour le chantier et les voitures, une forme qui permet d’implanter un immeuble sans perdre la moitié du terrain.
3. Les réseaux et les risques. Eau, assainissement, électricité à proximité ; zones inondables, mouvements de terrain, littoral, servitudes.
CRAK’N étudie des terrains partout à La Réunion. Envoyez-nous l’adresse ou la référence cadastrale : on regarde ces trois points et on vous répond.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le document de référence pour connaitre la vocation d’un terrain. Il classe chaque parcelle dans une zone :
Il existe ensuite un niveau de détail additionnel pour chaque zone, selon les villes (ex : Ud, Ui, etc.)
La plupart des communes réunionnaises mettent leur PLU en ligne sur leur site internet ou sur le Géoportail de l’urbanisme. Vous pouvez y entrer la référence cadastrale de votre terrain et voir sa zone de classement, le tout gratuitement et rapidement.
Voici comment faire :
Bon à savoir : il existe trois plateformes distinctes : la nouvelle Carte.Gouv, le Géoportail classique et le Géoportail-Urbanisme, plus complet. Nous vous conseillons celui de l’urbanisme pour avoir toutes les références des documents d’urbanisme associé à votre parcelle directement accessible.
Moins intuitif que le site Géoportail, le cadastre (cadastre.gouv.fr) vous donne la référence cadastrale de votre terrain (section et numéro de parcelle). Cette référence est indispensable pour toute démarche administrative.
Vous pouvez également trouver ces informations sur Géoportail, sur la « Fiche détaillée de la parcelle », dans la colonne de droite.
Si vous envisagez une démarche, le certificat d’urbanisme (CU) est un document à avoir. Il s’agit d’un acte administratif délivré par la mairie qui recense les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. Il en existe deux types :
Le CU est valable 18 mois et peut être prorogé. C’est la méthode la plus fiable et juridiquement opposable.
Pour l’obtenir, transmettez une demande courrier à votre mairie avec le Cerfa 13410*13, disponible sur le site du Service Public ici. La démarche est gratuite.
Votre projet se concrétise, vous aurez besoin d’une analyse plus complète, notamment si votre terrain est en limite de zone, soumis à des servitudes complexes (passage de voisins, bande littorale des 100 mètres, zones de risques naturels PPR, secteurs protèges).
Ici c’est un géomètre-expert ou un bureau d’études en urbanisme qui pourra réaliser une analyse approfondie. Cette démarche devient requise dans le cas où votre terrain n’a jamais donné lieu à un bornage contradictoire (une cartographie précise et validé avec les propriétaires adjacents).
À La Réunion, les contraintes spécifiques (PPR inondation, PPR mouvement de terrain, protection du littoral, SAR) peuvent rendre la question du constructible plus complexe qu’en métropole.
Une étude réalisée par un professionnel devient un prérequis de sécurisation de votre projet. Cependant, elle a un coût : comptez entre 1200 et 1500€.
Bon à savoir : Lorsque vous vendez à un promoteur, celui-ci vous accompagne dans ces démarches et prends généralement à sa charge le coût du bornage contradictoire.
Un terrain constructible vaut significativement plus qu’un terrain non constructible. Sa valeur dépend du coefficient d’emprise au sol, de la hauteur maximale autorisée, de la superficie et de la localisation.
Il existe alors deux grandes approches, selon le profil d’acheteur pour votre terrain :
Nous vous expliquons tout en détail dans ce guide : Estimer mon terrain.
Cela dépend de plusieurs facteurs :
Pour savoir comment travailler avec promoteur, rendez-vous sur ce guide qui détaille notre approche et fonctionnement.
Les avantages de vendre à un promoteur : il va réaliser une étude de constructibilité avant de vous proposer une offre d’achat. Sommaire dans un premier temps pour arriver à un prix d’approche. Si celui-ci est aligné avec vos attentes, une étude plus poussée sera engagée. Vous êtes donc pleinement accompagné par notre équipe et nos partenaires au besoin.
Pour savoir si votre terrain est constructible, commencez par vérifier son zonage sur le Géoportail Urbanisme, puis identifier les conditions dans le PLU. Lorsque votre projet se concrétise, sécurisez votre recherche avec un certificat d’urbanisme demandé gratuitement à la mairie.
En pratique, plus vous avancez dans votre projet de vente ou de construction, plus il devient utile de croiser les informations administratives avec l’analyse d’un professionnel.
À La Réunion, cette vigilance est d’autant plus importante que les règles locales, les servitudes et les risques naturels peuvent avoir un impact direct sur la valeur et le potentiel réel de votre parcelle.
Informations générales. Les règles d’urbanisme dépendent de chaque commune et de chaque parcelle : seuls le PLU en vigueur et le certificat d’urbanisme font foi.
