Guides › Vendre
pour une superficie exacte
les ventes réelles publiées
à croiser
Partez d’une surface exacte, idéalement confirmée par un géomètre-expert.
Croisez les sources: ventes récentes (base DVF), annonces, avis de professionnels.
À La Réunion, le PLU, la viabilisation, la pente et les contraintes pèsent lourd dans la valeur.
Avant de vendre, il faut savoir à quel prix. Sous-estimer son bien, c’est perdre de l’argent. Le surestimer, c’est s’exposer à ne pas vendre, et donc perdre de l’argent (frais, foncier, etc.).
Voici les méthodes et outils pour estimer correctement la valeur de votre terrain ou de votre bien immobilier à La Réunion, en allant du ratio prix/simplicité/précision le plus bas au plus haut.
Avant de vendre un terrain, la question de la superficie est centrale. Or, la surface mentionnée sur le plan cadastral ne correspond pas toujours à la réalité du terrain (clôture non alignée, construction qui dépasse, prise sur la chaussée, etc.). Voici comment obtenir une mesure fiable.
La superficie cadastrale est celle enregistrée auprès des services fiscaux (cadastre). Elle sert de base au calcul de la taxe foncière. Mais elle peut être inexacte : le cadastre est un document fiscal, pas un document de propriété.
La superficie réelle, elle, est déterminée par un géomètre-expert après bornage ou arpentage du terrain. Soit vous avez déjà ses documents avec le permis initial de la construction (lorsque disponible ou terrain construit).
La différence peut être significative, notamment sur des terrains anciens ou en zone rurale. En cas de vente, c’est la superficie issue du bornage contradictoire qui fait foi juridiquement.
Pour un terrain simple (rectangle, carré), le calcul est mathématique : longueur × largeur. Mais à La Réunion, les terrains en pente, les formes irrégulières et les déclivités rendent souvent ce calcul impossible sans instruments.
Les professionnels utilisent des moyens que nous n’avons pas. Alors, comment faire ?
Pas de panique, la méthode la plus simple est d’utiliser les outils de mesure disponible sur notre outil préféré, gratuit et disponible à tous, j’ai nommé… le Géoportail urbanisme !
Tuto de mesurage sur Géoportail Urbanisme
4. À droite : cliquez sur « Fiche détaillée de la parcelle » ;
5. Une nouvelle fenêtre s’ouvre. Dans la barre de droite, vous obtenez la contenance de la parcelle (autrement dit, la surface) enregistrée auprès du registre foncier. Ainsi que les références de votre parcelle.
6. Sauvegardez ou imprimez cette fiche (bouton vert en bas à droite). Elle vous servira à partager l’information aux différents partenaires (agent immobilier, géomètre, promoteur, etc.), en complément de votre titre de propriété.
Ainsi, en moins de 5 minutes et quelques clics, vous obtenez une surface approximative, mais suffisamment précise, pour réaliser votre estimation.
Le bornage contradictoire, réalisé par un géomètre-expert agréé (membre de l’Ordre des Géomètres-Experts), est la procédure officielle pour établir la superficie légale d’un terrain. Il délimite la parcelle avec les propriétaires voisins, en leur présence, et donne lieu à un procès-verbal de bornage signé par toutes les parties.
Ce document est ensuite déposé chez le notaire et peut être publié au fichier immobilier. Il est opposable aux tiers et constitue la référence en cas de litige sur les limites.
Soit vous avez déjà eu un permis de construire pour votre parcelle, et ce plan fait partie des documents. Soit vous n’avez aucun document et il vous faudra faire appel à un géomètre.
C’est à ce moment que les limitations réelles sont définies. Là où Géoportail est approximatif, le plan de bornage représente la réalité et statue sur les limites et problèmes (murs avec le voisin, dépassement, etc.).
Une petite divergence ici : il ne faut pas confondre la surface de votre terrain avec la surface constructible. La superficie du terrain est la base permettant de déterminer le droit à construire.
C’est ensuite le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui fixe des règles de densité, d’emprise au sol et de COS (Coefficient d’Occupation des Sols) selon le zonage de votre terrain. Une superficie précise est donc indispensable pour calculer le potentiel constructible et valoriser correctement le terrain. Retrouver notre article dédié ici pour savoir comment récupérer facilement le PLU depuis Géoportail.
La méthode la plus courante pour estimer mon terrain consiste à comparer votre bien avec des biens similaires en vente dans le même secteur. Les critères de comparaison pour un terrain sont :
Pour réaliser cette étude de marché, le plus simple est d’entrer les critères de votre bien sur Le Bon Coin, en laissant des intervalles plus grands et de lister les biens comparables. Exemple : votre terrain fait 800m². Vous indiquez rechercher des terrains entre 600 et 1000m².
Vous faites ensuite la moyenne des prix au m², ramenés à votre surface, vous avez une première estimation. L’idéal est d’avoir entre 10 et 20 biens similaires.
Quelle précision avec cette méthode : ajoutez +/- 5% pour avoir un intervalle fiable sur votre estimation.
Retrouver votre modèle de calcul prêt à l’emploi dans votre kit téléchargeable.
La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), accessibles sur data.gouv.fr ou via le site app.dvf.etalab.gouv.fr, recense toutes les transactions immobilières réalisées en France depuis 2014.
Vous pouvez y rechercher les ventes de terrains dans votre commune et votre quartier, avec les prix et les surfaces. C’est la référence la plus objective et donc un très bon moyen d’estimer mon terrain par comparaison.
Ensuite, c’est la même méthode de calcul que pour les biens similaires en vente identifiés sur Le Bon Coin (prix au m² moyen multiplié par votre surface).
Quelle précision avec cette méthode : idem, ajoutez +/- 5% pour avoir un intervalle fiable sur votre estimation.
Un agent immobilier dispose d’outil professionnel lui permettant de réaliser une estimation gratuite, sans obligation de signer un mandat de vente par la suite. Le principe vise donc à déléguer le fait d’estimer mon terrain à un professionnel de l’immobilier.
Il connait les prix du marché local et peut vous positionner rapidement. Cela permet de confirmer votre première estimation.
N’hésitez pas à faire la démarche avec 3 agents pour avoir une base solide et faire jouer la concurrence. Ainsi, vous évitez les agents qui surestiment le bien pour le mandat et avez ensuite le choix si vous faites appel à l’un d’eux (celui avec qui vous avez eu un bon sentiment et communication).
Les notaires ont accès à la base PERVAL, qui recense les prix de transactions immobilières. Ils peuvent réaliser une estimation formelle. Certains peuvent proposer des consultations payantes pour estimer mon terrain.
Certains offices notariaux ont des agents commerciaux rattachés à leur office. Nous retombons alors sur l’équivalent de l’agent immobilier, avec une ouverture plus grande car vous irez naturellement avec votre notaire pour la transaction. N’hésitez pas à le consulter.
Pour les terrains, le géomètre-expert peut réaliser une évaluation qui intègre les droits à construire, les contraintes et le potentiel de valorisation. Son estimation est souvent utilisée dans les contextes de vente à un promoteur.
Si vous devez faire appel à un géomètre pour votre projet, profitez-en pour demander cette estimation.
La dernière méthode vise à étudier le potentiel de construction de votre terrain par un promoteur. Dans sa démarche, un promoteur ne regarde pas le prix marché, mais va calculer ce qu’il peut offrir pour le terrain par rapport au projet qu’il peut construire dessus. Cela revient donc à estimer mon terrain par rapport à sa constructibilité.
Généralement, c’est environ 10% du chiffre d’affaires du programme (prix de vente cumulés de tous les appartements revendus).
Pour le promoteur, son projet intègre donc la charge foncière (votre terrain) et il doit faire que le tout reste cohérent et finançable par une banque. Ce calcul intègre la surface de plancher autorisée et les prix de vente des logements sur la marche locale.
C’est ce que CRAK’N analyse pour chaque terrain présentant un potentiel pré identifié. Retrouver les détails des avantages et du fonctionnement lors de la vente à un promoteur dans ce guide.
Enfin, lorsque je cherche à estimer mon terrain, il faut absolument éviter quelques pièges. Une fois votre estimation réalisée, analyser si vous n’avez pas été sujet à l’un des biais suivants :
Vous l’aurez compris, en tant que promoteur, lorsqu’un propriétaire nous soumet un terrain, nous analysons sa superficie réelle, son emprise constructible et les contraintes réglementaires (PLU, SAR, risques naturels).
Cette première analyse nous permet de dresser un bilan estimatif et définir une fourchette pour l’offre possible sur votre terrain.
Cette première étape permet de confronter notre offre à vos attentes. Si elles sont trop éloignées, nous n’irons probablement pas plus loin au risque de compromettre la faisabilité de notre projet commun.
Si notre offre vous parait pouvoir être considérée, alors nous engageons une discussion et réalisons une étude plus poussée afin d’affiner notre proposition. Ce niveau de rigueur nous permet de vous proposer un prix juste.
Vous souhaitez en parler, avez des questions ? N’hésitez pas à nous contacter, cela n’engage à rien et nous serons heureux de pouvoir apporter matière à réflexion dans votre projet.
Estimer correctement la valeur de son terrain ou de son bien immobilier à La Réunion demande donc de croiser plusieurs niveaux d’analyse. La première étape consiste à vérifier une superficie fiable, idéalement grâce à un bornage si un doute existe sur les limites. Ensuite, il faut comparer les annonces du marché avec les ventes réellement enregistrées dans la base DVF, qui recense les transactions des cinq dernières années et est mise à jour chaque semestre. Enfin, la valeur finale dépend toujours des spécificités locales : zonage du PLU, viabilisation, topographie, accessibilité, servitudes, risques naturels et potentiels constructibles. En combinant ces éléments, vous obtenez une estimation plus réaliste, plus défendable et surtout plus utile pour prendre une bonne décision de vente.
