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taux global d’imposition
début des abattements
exonération d’impôt sur le revenu
La plus-value est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Plus vous gardez le terrain, moins vous payez: exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Certains frais réduisent la base : frais d’achat et travaux, au forfait ou sur justificatifs.
Vendre un terrain constructible peut générer une plus-value importante. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (la taxe sur les plus-values), selon des règles spécifiques aux terrains.
Voici comment cela fonctionne et comment anticiper la fiscalité et plus-value sur un terrain que vous envisagez de vendre.
La plus-value sur un terrain constructible est assimilée à une plus-value immobilière.
Ainsi, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou la valeur retenue pour succession/donation si vous avez hérité du terrain).
Elle est calculée après déduction de certains frais par le notaire, qui se charge également de la déclarer et de la verser aux autorités lors de la vente.
Le prix de cession est le prix de vente du terrain, diminue des frais supportés par le vendeur (diagnostics, géomètre si à votre charge, commission d’agence si applicable).
Le prix d’acquisition est le prix auquel vous avez acquis le terrain, majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et des dépenses de travaux éventuelles (sous conditions). Si vous avez hérité le terrain, c’est la valeur retenue dans la déclaration de succession.
La plus-value est alors la différence entre les deux (prix de cession – prix d’acquisition).
Attention, la plus-value n’est pas l’impôt à payer mais bien la base taxable.
La plus-value nette (après abattements) est imposée au taux global de 36,2 % :
Bon à savoir : À La Réunion, des dispositifs d’exonération spécifiques aux DOM peuvent s’appliquer dans certaines situations. Consultez un conseiller fiscal ou votre notaire avant de conclure la vente.
Plus vous avez détenu le terrain longtemps, moins vous êtes imposé, c’est ce que nous appelons les abattementss, et ils s’appliquent différemment selon le type d’imposition :
Retrouver l’ensemble des tableaux et taux sur le site du Service Public.
En plus de la plus-value classique, les terrains constructibles peuvent être soumis à une surtaxe spécifique lorsque la plus-value est élevée. Cette surtaxe, prévue par l’article 1605 nonies du CGI, s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, avec un taux de 5 à 10 % selon le montant de la plus-value. Elle vise à capter une partie de la valorisation due au classement du terrain en zone constructible.
La taxation de la plus-value immobilière peut être exonérée dans certains cas spécifiques :
Avant de signer une promesse de vente, demandez à votre notaire une simulation de la plus-value nette après abattements. Précisez bien votre situation pour savoir si vous être dans l’un des cas d’exonération.
À la signature de l’acte définitif, le notaire calculera précisément le montant et versera directement l’impôt sur la plus-value aux autorités. Vous recevrez donc le solde (prix de vente déduit de la taxe sur la plus-value et de tous autres frais applicables).
La fiscalité sur la vente d’un terrain constructible peut représenter une part significative du produit de cession, mais elle est loin d’être figée : durée de détention, charges déductibles, cas d’exonération ou abattements exceptionnels sont autant de leviers à connaître avant de signer.
À La Réunion, des dispositifs spécifiques aux DOM peuvent s’ajouter au cadre général, notamment l’abattement exceptionnel prévu à l’article 1605 nonies du CGI pour certaines cessions de terrains constructibles. Chaque situation étant différente, il est vivement recommandé de consulter un notaire ou un conseiller fiscal avant la vente pour estimer précisément l’imposition et identifier les optimisations possibles.
Chez CRAK’N, nos équipes peuvent vous mettre en relation avec les bons interlocuteurs pour aborder cette étape fiscale sereinement, sans mauvaise surprise au moment de la signature.
