Guides › Vendre
du Code civil
contre logement neuf
des deux parties
La dation, c’est payer avec un bien plutôt qu’avec de l’argent, avec l’accord des deux parties.
Dans le neuf, vous cédez votre terrain au promoteur et recevez un ou plusieurs appartements du programme, parfois avec une somme d’argent (la soulte).
Pour le fisc, c’est une vente : la plus-value est imposable.
La dation en paiement est un mécanisme juridique par lequel un débiteur se libère de sa dette non pas en versant de l’argent, mais en remettant un bien
En immobilier, elle est utilisée dans des contextes très spécifiques, notamment dans les relations entre propriétaires fonciers et promoteurs.
Tout comprendre de cet outil puissant, suivez le capitaine !
La dation en paiement est définie comme la remise d’un bien en lieu et place d’une somme d’argent due. C’est l’équivalent légal et encadré du troc.
Elle implique l’accord du créancier (vous en tant que vendeur), qui accepte de recevoir autre chose que ce qui était prévu initialement. C’est une convention par laquelle les deux parties s’accordent sur la nature et la valeur du bien remis.
Elle se distingue de la vente classique en ce qu’elle éteint une dette existante plutôt que de créer un flux financier.
Un propriétaire foncier peut vendre son terrain à un promoteur non pas en échange d’une somme d’argent complète, mais en contrepartie :
Le choix se réalise en fonction du prix de vente du terrain et des prix de vente des appartements selon leurs typologies (T1, T2, etc.). Ainsi, le promoteur « paie » le terrain avec des appartements.
Ce mécanisme peut être avantageux pour le vendeur qui souhaite récupérer un logement neuf sans disposer de liquidités, ou qui cherche à habiter sur place ou encore à optimiser sa fiscalité.
Exemple chiffré :
Vous avez convenu d’un prix de vente du terrain de 400 000€ et un T2 de 55 m² du futur programme affiche un prix de vente TTC de 266 000 €.
Le promoteur vous verse le prix total du terrain en deux parties :
Autre possibilité, un T3 de 73 m² du futur programme est affiché à 346 000 € TTC. Le promoteur vous remet :
Au final, vous recevez des liquidités et/ou un(des) appartement(s), toujours pour un total de 400 000€, soit l’équivalent au prix de vente de votre terrain.
Dans certains cas, l’État accepte une dation en paiement pour régler des droits de succession ou encore l’IFI, notamment quand le patrimoine cédé en paiement inclut des œuvres d’art ou des biens d’intérêt culturel. En immobilier ordinaire, ce cas est rare.
La dation en paiement foncier-promoteur est assimilée à une vente du point de vue fiscal. Le propriétaire du terrain est donc soumis à la plus-value immobilière dans les mêmes conditions qu’une cession classique. Le prix de vente est alors calculé sur la valeur des logements reçus (qui correspond au prix de cession convenu).
Le notaire intervient alors comme garant du calcul et de la déclaration de la plus-value.
Quelques points à bien cadrer dans le cadre d’une dation.
CRAK’N peut étudier des mécanismes de dation en paiement avec des propriétaires fonciers qui souhaitent récupérer un logement neuf en échange de leur terrain (contre tout ou partie du prix d’achat du terrain).
Chaque opération est étudiée au cas par cas, en lien avec le notaire des deux parties.
Retrouver notre guide complet sur comment œuvrer avec un promoteur pour la vente de son terrain ici.
Pour aller plus loin :
