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de frais de notaire dans le neuf
dans l’ancien
d’économie sur le prix
Environ 2,5 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
C’est automatique : vous n’avez rien à demander.
« Frais de notaire » est une expression un peu trompeuse : la grande majorité de ces frais ne revient pas au notaire lui-même, mais à l’État et aux collectivités locales. Vous entendrez parfois parler de « frais d’acte », qui est un terme plus juste.
Dans l’immobilier neuf, ces frais sont bien inférieurs à ceux de l’ancien. Voici ce qui les compose et comment les minimiser.
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Les frais d’acte se composent globalement comme suit :
Composante | Quoi | Pour qui ? |
Droits de mutation, Incluant la Taxe de publicité foncière (ou droits d’enregistrement) | Taxe principale Réduite pour le neuf | État et collectivités |
Contribution de sécurité immobilière | Environ 0,1 % du prix | État |
Émoluments du notaire | Rémunération réglementée (barème dégressif) | Notaire |
Frais et débours | Copies, formalités administratives, publications légales | Tiers et notaire |
Dans l’immobilier neuf, la taxe de publicité foncière est significativement réduite par rapport aux droits de mutation applicables dans l’ancien. C’est la principale raison pour laquelle les frais de notaire dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix TTC, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Cette réduction s’applique automatiquement dès lors que le bien est neuf (jamais habité, livré depuis moins de 5 ans). Aucune démarche spécifique n’est nécessaire de la part de l’acheteur.
Les frais de notaire pour un logement neuf sont réduits grâce à une diminution des droits d’enregistrement (aussi appelé TPF – Taxe de Publication Foncière)
Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
Taux de taxe de publicité foncière | Environ 0,715 % | Environ 5,80 % |
Frais totaux estimés | 2 à 3 % du prix TTC | 7 à 8 % du prix TTC |
Sur un T2 de 55 m² à 266 000 € TTC | 5 320 à 7 980 € | 18 620 à 21 280 € |
Coût total du projet et apport requis pour le financement | Plus faible | Plus élevé |
On parle d’immobilier neuf pour désigner un bien pas encore construit, ou achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais été habité par un propriétaire.
À l’inverse, un bien est considéré comme ancien dès qu’il a plus de cinq ans, ou qu’il a moins de cinq ans mais a déjà changé de propriétaire au moins une fois. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) illustre parfaitement le cas du neuf : elle permet de bénéficier de frais de notaire allégés, sous la barre des 3 %.
Cet écart s’explique facilement : pour un logement neuf, les droits de mutation se limitent à une taxe sur la publicité foncière. Dans l’ancien, la facture s’allonge avec plusieurs taxes supplémentaires (taxe communale, droit reversé à l’État, droit départemental d’enregistrement), qui constituent l’essentiel des sommes que le notaire devra ensuite redistribuer.
Selon votre achat, des leviers existent pour minimiser les frais de notaire :
ℹ️ La déduction de la valeur des meubles doit être justifiée et raisonnable. Une valorisation excessive peut être requalifiée par l’administration fiscale.
Les émoluments du notaire sont fixés par décret selon un barème dégressif. Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments dans la limite de 10 %, pour les actes dont l’assiette dépasse 150 000 €.
Cette remise n’est pas automatique : elle doit être demandée et acceptée par le notaire.
C’est à l’acheteur que revient le paiement des frais de notaire. En pratique, le notaire en communique le montant (frais, taxes et émoluments compris) avant la signature de l’acte définitif. Ce règlement s’effectue en une seule fois, le jour de la signature, et ce indépendamment du montant versé au vendeur pour le bien qui est réalisé par appel de fonds (tous les détails dans cet article).
En pratique, les frais de notaire réduits dans le neuf constituent un avantage financier réel pour les acquéreurs. Cet écart avec l’ancien s’explique surtout par l’application d’une taxe de publicité foncière à taux réduit.
Avant de signer, il reste toutefois essentiel de vérifier la nature exacte du bien, le régime fiscal applicable et les éventuelles conditions particulières afin d’estimer correctement le coût global de l’opération.
Pour sécuriser votre projet, mieux vaut croiser les informations commerciales présentées par l’agent immobilier ou le promoteur avec les références officielles de l’administration. Et surtout, parlez-en à votre notaire lors d’un rendez-vous préliminaire.
Pour aller plus loin :
Pour vous : réserver tôt, c’est pouvoir choisir son logement plutôt que de prendre ce qui reste.
