Guides › Se préparer
payés aux fondations (au plus)
à la mise hors d’eau
à l’achèvement, le solde à la livraison
Vous ne payez pas tout d’un coup: les appels de fonds suivent l’avancement du chantier, avec des plafonds légaux.
La banque vérifie chaque appel de fonds avant de payer le promoteur.
Pendant le chantier, vous payez des intérêts seulement sur les sommes déjà versées.
En VEFA, vous ne versez pas la totalité du prix à la signature de l’acte authentique, contrairement à l’achat dans l’ancien.
Votre financement est validé dans sa totalité avec votre banque, mais les versements sont échelonnés selon l’avancement du chantier, selon un calendrier encadré par la loi : ce sont les appels de fonds en VEFA.
Vos fonds sont séquestrés chez votre banque, qui intervient comme un « contrôleur » du bon déroulement.
Comprendre ce mécanisme, c’est mieux savoir ce qui se passe vraiment entre la réservation et la remise des clés.
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La loi encadre strictement le calendrier des appels de fonds en VEFA (article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Le promoteur ne peut pas appeler plus qu’un certain pourcentage du prix TTC à chaque étape.
Ces étapes correspondent à des jalons vérifiables quant à l’avancée du projet.
Le dépôt de garantie et les appels de fonds en VEFA ne correspondent pas au même moment ni au même usage.
Étape du chantier | % de la phase | % cumulée du prix TTC | Ce que cela signifie |
Achèvement des fondations | 35% | 35 % cumulés | Les fondations sont posées et validées par un certificat |
Mise hors d’eau (toiture posée) | 35% | 70 % cumulés | La structure est fermée, les intempéries ne pénètrent plus |
Achèvement de l’immeuble | 25% | 95 % cumulés | Le bâtiment est terminé, les équipements posés |
Livraison (remise des clés) | 5% | 100 % | Vous prenez possession du bien et avez levé toutes les réserves |
Bon à savoir : Le promoteur peut appeler MOINS que le plafond légal à chaque étape, mais il ne peut jamais plus. Un appel excessif serait illégal. La banque joue un rôle de centralisateur et de contrôle ici.
Le promoteur vous envoie un appel de fonds par courrier ou email dès qu’une étape de construction est franchie. Il joint une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre confirmant l’avancement.
Vous transmettez cet appel à votre banque, qui vérifie sa conformité et procède au virement directement au promoteur. Vous n’avez pas à faire transiter les fonds, c’est la banque qui gère pour vous cet aspect.
Votre banque joue un rôle central dans le processus :
Pendant toute la durée du chantier, selon la négociation de votre emprunt avec votre banque, vous payez des intérêts sur les sommes progressivement débloquées. Ces intérêts s’appellent des intérêts intercalaires et sont distincts des appels de fonds en VEFA.
Ils ne remboursent pas le capital : vous payez uniquement le coût de l’argent prêté et déjà utilisé.
Exemple : Vous achetez un T2 de 55 m² à 266 000 € TTC.
Le chantier se termine, toutes les réserves ont été levées. La totalité de la somme est débloquée. Vos remboursements d’emprunt complet débutent (capital + intérêts).
Bon à savoir : Certaines banques peuvent vous proposer de capitaliser les intérêts intercalaires (les ajouter au capital remboursable). Cela a pour effet de réduire les sorties de trésorerie pendant le chantier mais augmente le coût total du crédit. Un choix à faire selon votre stratégie financière, n’hésitez pas à en parler avec votre banquier ou courtier.
C’est une pratique illégale et normalement impossible du fait du passage par la banque. Si vous recevez un appel de fonds dont le montant cumulé dépasse le plafond légal de l’étape concernée, vous êtes en droit de le contester.
Signalez-le immédiatement au promoteur. Une erreur peut arriver, il vérifiera et corrigera si nécessaire (ou vous expliquera comment il arrive au montant établi).
Si vous n’avez pas de réponse, signalez-le à votre notaire et à votre banque.
Les 5 % restants sont appelés à la livraison. Si vous formulez des réserves (malfaçons constatées lors de l’état des lieux de livraison), vous pouvez demander à consigner ce montant chez le notaire ou un huissier. Il sera libéré uniquement après levée des réserves.
Attention cependant, les réserves doivent justifier que le bien n’est pas utilisable pour la destination dont il fait l’objet, soit impropre à l’habitation pour un appartement. De plus, cela peut générer des frais à votre charge (frais d’huissier, de gestion de compte).
Les appels de fonds en VEFA ne sont ni arbitraires ni immédiats : ils répondent à un calendrier légal, progressif et contrôlé, conçu pour protéger l’acheteur tout au long du chantier.
Entre le dépôt de garantie, les déblocages successifs de la banque et le paiement final à la livraison, chaque étape a une logique précise.
Mieux comprendre ce mécanisme permet d’anticiper sa trésorerie, d’éviter les mauvaises surprises et d’aborder son achat sur plan avec davantage de sérénité.
Les sources officielles pour aller plus loin :
