Guides › Se préparer
≠ prix affiché
pour vérifier les surfaces
pour vous rétracter
La plupart des difficultés viennent d’un manque d’information au départ.
Trois réflexes: lire le contrat de réservation, vérifier les garanties, préparer son budget.
Le jour de la livraison, prenez votre temps : c’est là que vous protégez vos droits.
La VEFA, aussi appelée « achat sur plan », est un achat immobilier bien encadré par la loi, protégé par des garanties solides. Mais comme toute traversée, elle peut réserver quelques écueils si nous ne sommes pas bien préparés.
La bonne nouvelle : les icebergs sont tous évitables facilement ; à condition de savoir où ils se trouvent…
Voici nos 8 conseils les plus utiles, que cela soit pour vivre ou pour investir, et bien sûr, comment les contourner simplement.
Comment consolider votre projet ? Échangez avec nous et nos partenaires, sans engagement : parlons-en.
Premier point de vigilance : ne pas confondre le prix affiché de vente TTC du logement et le prix total. Le prix de vente n’est pas le montant total que vous allez débourser, car des frais annexes viennent s’ajouter.
Les postes souvent oubliés :
Bon à savoir : En VEFA, les frais de notaire sont réduits par rapport à l’ancien (2 à 3 % contre 7 à 8 %). C’est un avantage réel. Mais n’oubliez pas tous les autres postes pour ne pas être pris au dépourvu.
Deuxième point de vigilance : bien comprendre les surfaces, représentant la base de ce que nous achetons.
La surface habitable est la surface du logement, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. La surface Carrez est utilisée pour les ventes en copropriété et dans l’ancien.
Un balcon, une terrasse ou un parking ne sont pas inclus dans la surface habitable. Ils peuvent l’être dans la surface utile. Vérifiez ce qui est mesuré dans le contrat et ce qui est inclus dans le prix.
Demandez le plan coté lors de la signature du contrat de réservation. Il vous permet de vérifier les surfaces et de visualiser précisément votre appartement.
En VEFA, vous achetez avant de voir le résultat final. Vous achetez aussi la réputation et le sérieux du promoteur. Votre vigilance s’exerce avant la signature, pas après.
L’un des pièces de la VEFA est donc de comparer uniquement les programmes, sans comparer les offres du promoteur.
Comment évaluer un promoteur :
La taille du promoteur n’est pas gage de sécurité ou de résultat final. Un promoteur à échelle humaine peut se permettre une plus grande flexibilité sur les projets et sera plus accessible, ce qui peut garantir une meilleure expérience et une qualité finale des finitions supérieures, là où un gros promoteur vous proposera un gestionnaire de programme moins engagé (et souvent trop occupé).
Le contrat de réservation est le quatrième point de vigilance. C’est un document juridique de 15 à 30 pages. Il contient tous les engagements du promoteur et les vôtres. Signer sans le lire, c’est larguer les amarres sans regarder la carte.
Ce qu’il faut vérifier :
Retrouver notre article complet sur le contrat de réservation ici.
Bon à savoir : Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat de réservation signé. Bien qu’il ne soit pas conseillé de l’utiliser pour relire tranquillement (ce qui doit être fait avant), il peut permettre d’éclaircir les dernières questions.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l’État réservée aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. En VEFA, le logement neuf y est éligible.
Il existe également d’autres aides ou avantages fiscaux liés à l’achat immobilier neuf. De nombreux acheteurs découvrent leur éligibilité après la signature, ce qui leur fait perdre un avantage financier significatif. Renseignez-vous avant de monter votre dossier de prêt.
Ne pas vérifier votre éligibilité et passer à côté de telles aides serait passer à côté d’économies importantes.
Notre article détaillé sur les aides au financement dans l’immobilier neuf.
À savoir : Les conditions du PTZ (plafonds de revenus, zones géographiques, quotité financée) sont disponibles sur service-public.fr. La Réunion bénéficie de conditions spécifiques Outre-Mer. Renseignez-vous avant votre premier rendez-vous bancaire ou avec votre courtier.
Sixième point de vigilance, souvent négligé : penser que toutes les VEFA et promoteurs se valent et travaillent de la même façon.
Un promoteur sérieux fournit spontanément ses garanties. Un promoteur moins scrupuleux peut les omettre, volontairement ou non.
Les garanties à vérifier avant de signer :
Notre article complet sur les garanties qui sécurisent votre achat sur plan disponible ici.
Vigilance : Un promoteur qui rechigne à vous montrer ses garanties est un signal d’alerte. Un promoteur doit avoir une vision de confiance et de transparence, notamment en fournissant les garanties sans qu’on le lui demande
Un chantier VEFA dure entre 18 et 30 mois. Pendant ce temps, il est tentant de « faire confiance », sans garder un œil sur l’avancement. C’est honorable et nous vous remercions pour la confiance que vous nous accordez.
Cependant, rester passif durant cette phase est l’une des erreurs les plus faciles à éviter pour gagner en sérénité.
Cependant, cela reste un travail d’équipe tout au long du projet. Voici donc quelques réflexes simples qui permettent d’anticiper et d’éviter des problèmes à la livraison.
Notre article détaillé sur le journal de chantier disponible ici.
C’est le huitième et dernier point de vigilance : le jour de la livraison, certains acheteurs signent le procès-verbal sans tout vérifier, par émotion ou par pression.
Pourtant, c’est le seul moment où vous pouvez noter des réserves qui engagent le promoteur à intervenir dans le délai d’un an (via la GPA).
Ce que vous devez vérifier pièce par pièce :
Retrouver notre guide complet sur la livraison avec votre checklist ici.
Bon à savoir : Prenez des photos datées de chaque réserve. Si des défaillances importantes sont constatées, remettant en cause l’usage directe du logement, vous pouvez consigner les 5 % restants du prix chez un huissier plutôt que de les verser au promoteur. C’est un droit prévu par la loi.
Vous avez désormais toutes les clés pour acheter sur plan sereinement. N’ayez crainte, l’achat sur plan est légalement un achat protégé et très bien cadré. Cependant, une protection est d’autant plus efficace si vous connaissez vos droits et vos obligations.
Lire le contrat, vérifier les garanties, préparer son budget, faire un état des lieux minutieux : ces gestes simples font toute la différence entre un achat serein et un achat stressant.
Les points de vigilance existent, mais ils sont faciles à anticiper lorsqu’on les connait, anticipe et prépare. Bien se préparer, ce n’est pas rater son voyage, mais mieux vivre son aventure.
Chez CRAK’N, notre mission est de vous informer avant que vous vous engagiez. Vous avez une question ? Nous vous répondrons clairement et sans jargon (ni sans pression commerciale).
Notre ADN est l’accompagnement et l’expérience vécue ensemble, qui ouvrent un nouveau chapitre de votre vie (ne l’oublions pas !) et posent les édifices que seront toujours fiers de montrer à nos enfants dans 20 ans.
