Guides › Vendre
à privilégier
de quote-part
en dernier recours
Quatre sorties possibles: accord amiable, rachat des parts, vente, ou en dernier recours le tribunal.
L’accord amiable reste le plus rapide et le moins coûteux.
Un accompagnement aide souvent à débloquer la situation.
L’indivision est souvent vécue comme un frein : personne ne peut agir seul sur le bien, et les désaccords entre indivisaires peuvent paralyser toute décision pendant des années.
C’est souvent le cas à La Réunion. Des fratries se retrouvent pris dans un casse-tête administratif lors d’une succession, et cette période de tristesse fait naitre de la frustration. Un mot de travers et ce sont les vieilles rancunes oubliées qui ressurgissent, les conflits qui éclatent.
Personne n’a tort ni raison, la situation se bloque et tout le monde se retrouve perdant, parfois pendant des années. Sautez une génération, les neveux et nièces se retrouvent avec les oncles et tantes, et 30 personnes doivent être réunies et accordées. Mission impossible ?
Non, nous avons déjà vécu le cas, et plusieurs voies existent pour sortir de l’indivision, amiablement ou par voie judiciaire.
Vous allez peut-être vous reconnaitre mais n’auriez pas envie des choses suivantes pour vous et vos proches ?
Posez-vous la question : une querelle est-elle suffisante pour sacrifier vos projets et rêves à venir ? Car le fruit de la vente, ce sont vos envies qui se réalisent.
Sortir de l’indivision par le partage amiable est la solution la plus simple et la moins couteuse. Tous les indivisaires se mettent d’accord sur la répartition du bien ou du produit de sa vente. Le notaire rédige l’acte de partage, calcule les soultes éventuelles (sommes versées pour équilibrer les parts) et procède aux formalités.
Deux solutions s’offrent à vous pour sortir de l’indivision :
Un indivisaire peut racheter les parts des autres pour devenir seul propriétaire, vous permettant ainsi de sortir de l’indivision.
Le divisionnaire acheteur verse une soulte à chacun, proportionnelle à leur quote-part et à la valeur du bien. Cette solution convient quand l’un des héritiers souhaite conserver le terrain tandis que les autres préfèrent liquider.
À savoir : Le rachat de quote-part est une vente entre particulier soumis au frais d’acte, à l’image d’une vente immobilière standard.
Si tous les indivisaires souhaitent vendre mais ne peuvent pas se partager le terrain physiquement (terrain indivisible), ils peuvent le vendre ensemble à un acheteur unique.
Le notaire intervient comme l’organe de contrôle. Il repartit légalement le produit selon les quotes-parts.
À savoir : Le rachat par un tiers est soumis au droit de préemption des autres indivisaires.
Les tensions sont fortes entre vous mais pas insurmontables ? Avant d’entrer dans une bataille juridique où tout le monde sera perdant, pensez au médiateur !
Faire appel à un médiateur professionnel est une solution trop souvent oubliée pour sortir de l’indivision. Cet intermédiaire professionnel permet de faciliter la communication avec neutralité, pour un faible cout. Ainsi il n’y a plus de discussions sensibles directes risquant de dégénérer en conflit, mais des échanges fluidifiés et apaisés.
En professionnel de la communication, le négociateur sera vous accompagner pour traverser cette zone de turbulence.
Si l’accord amiable est impossible, qu’un médiateur ne parvient pas à dénouer la situation et que la communication est rompue, ou encore qu’un indivisaire est introuvable ou est sous tutelle sans représentant, alors tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la vente judiciaire du bien (nommée licitation).
Le juge ordonne alors une vente aux enchères. Cette procédure est longue, entre 1 à 3 ans et couteuse, avec des frais de justice et un prix souvent inférieur au marché. Bref, tout le monde est perdant, une situation à n’utiliser qu’en dernier recours !
C’est la voie la plus longue et couteuse pour sortir de l’indivision.
Plutôt que de vendre, les indivisaires peuvent constituer une Société Civile Immobilière (SCI) et y apporter le bien en vue de son exploitation. Chacun devient associé à hauteur de sa quote-part.
La SCI permet de sortir de l’indivision personne physique, facilite la gestion, la transmission et les décisions futures, du fait de règles claires établies dans les statuts de la société.
C’est une solution souvent utilisée quand les héritiers souhaitent conserver le bien mais mieux s’organiser entre eux.
Les inconvénients sont les coûts liés à l’exploitation d’une société (comptable, formalités légales), ainsi que le temps à y consacrer. Faites-vous accompagnez si cette option est envisagée.
En définitive, même lorsqu’une situation semble figée depuis des années, des solutions existent pour débloquer les choses, préserver vos intérêts et avancer sereinement. Chaque dossier a ses particularités, mais avec le bon accompagnement, il est souvent possible de trouver une issue adaptée, qu’elle soit amiable ou judiciaire.
Si vous vous trouvez dans cette situation, n’hésitez pas à nous contacter : nous pourrons vous guider pas à pas dans ce process et vous aider à envisager la voie la plus pertinente pour sortir de l’indivision. Dans de nombreux cas, avoir une proposition sérieuse et structurée par un promoteur permet de se rendre compte du potentiel de gain réel et aligne les parties vers une solution.
