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de possession
continue, paisible, publique, non équivoque
plus difficile à faire valoir
30 ans de possession continue, paisible, publique et sans ambiguïté permettent de devenir propriétaire d’un terrain.
En indivision, c’est plus difficile : il faut prouver que vous possédiez pour vous seul.
Sinon, le partage judiciaire permet de sortir d’une indivision bloquée.
Dans certaines familles, un terrain est occupé depuis des décennies par un membre de la famille. C’était une pratique usuelle à l’époque, avant la mise en place du cadastre. Vous entendez les anciens raconter qu’ils posaient 4 roches aux coins de ce qui allait devenir leur terrain. Un coup de peinture blanche, et vous aviez vos bornes péi.
Et aujourd’hui, des litiges apparaissent. Peut-on invoquer la prescription acquisitive (ou trentenaire) pour en devenir propriétaire à part entière ? Voici les points essentiels à connaitre.
La prescription acquisitive, aussi appelée « usucapion », est un mécanisme juridique prévu par l’article 2258 du Code civil. Elle permet à une personne qui possède un bien de façon continue, paisible, publique, non équivoque pendant 30 ans d’en acquérir la propriété légale, même sans titre de propriété.
En pratique, cela signifie que si vous occupez un terrain depuis plus de 30 ans de manière visible et sans contestation, vous pouvez en demander la reconnaissance judiciaire comme propriétaire.
La possession doit réunir plusieurs critères cumulatifs :
La prescription trentenaire est plus complexe en cas d’indivision. En principe, un coïndivisaire ne peut pas prescrire contre les autres coïndivisaires : il est présumé posséder pour le compte de tous.
Pour que la prescription trentaine joue, il faut démontrer un acte de « contradiction » clair, c’est-à-dire que vous avez manifesté, de façon non équivoque, votre intention de posséder le terrain pour vous seul et non pour l’indivision.
Cet acte de contradiction peut être une lettre, un acte juridique, un acte de partage refusé ou autre écrit, mais il doit être daté et prouvable. À partir de cet acte, le délai de 30 ans recommence.
Si les conditions sont réunies, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître votre droit de propriété par voie de prescription. Il s’agit d’une action en justice qui nécessite l’assistance d’un avocat. Le juge examine les preuves de possession (témoignages, factures, actes d’entretien, photos, cadastre…) et rend un jugement qui sera publié au fichier immobilier.
Si la prescription trentenaire n’est pas applicable ou trop incertaine, une autre voie existe : le partage judiciaire par licitation. Tout coïndivisaire peut demander au tribunal de mettre fin à l’indivision et d’ordonner la vente du terrain aux enchères. C’est une procédure contraignante pour tous, mais qui permet de débloquer une situation figée depuis des années.
Les situations d’indivision bloquée sont fréquentes à La Réunion, souvent héritées de plusieurs générations. Certains terrains ne peuvent pas être vendus parce que les héritiers sont introuvables, que les droits sont disputés ou que le titre de propriété est inexistant.
C’est une situation délicate mais pas une fatalité. Un accompagnement par un avocat est requis. En parallèle, si votre terrain présente un potentiel pour une construction, n’hésitez pas à consulter un promoteur voir s’il peut vous aider. Chez CRAK’N, nous travaillons avec des notaires et des avocats spécialisés pour identifier les situations déblocables et accompagner les propriétaires vers une solution.
Pour aller plus loin :
