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Mon terrain est-il constructible ?
Comment un promoteur étudie le potentiel constructible de votre terrain.
EN BREF
Ville, quartier et environnement où se situe votre terrain.
Surface, forme, accès et côtes définissent un premier regard.
Rêgles qui définissent la capacité à construire, consultable en ligne
Inondation, glissement, littoral, servitudes ou encore raccordements.
Une première étape facile vise à demander le certificat d’urbanisme gratuitement en mairie.
Vous possédez un terrain à La Réunion et vous vous demandez si ce terrain est constructible ? Cette information conditionne sa valeur et les possibilités de le vendre ou d’y bâtir.
Voici les quatre méthodes pour le savoir, de la plus simple à la plus complète
Ce qu’un promoteur regarde en premier
Quand vous nous proposez un terrain, trois choses décident de la suite.
- Votre projet de vente : il s’agit de vous connaitre et comprendre pourquoi vous étudier la vente de votre terrain. Le but est de cerner vos souhaits et attentes, pour les corréler avec les possibilités qu’offre la promotion immobilière, ou, le cas non échéant, vous diriger vers la bonne personne.
- La localisation : nous regardons la ville, le quartier et l’environnement de votre parcelle.
- Le PLU: Dans quelle zone est la parcelle, quelle hauteur est autorisée, quelle emprise au sol, combien de places de stationnement il faut prévoir. C’est ce qui dit combien de logements on peut y construire.
- L’accès et la forme de la parcelle. Une entrée assez large pour le chantier et les voitures, une forme qui permet d’implanter un immeuble sans perdre la moitié du terrain, nous regardons la superficie, les côtes et l’accès.
- Les réseaux de raccordement et les risques : Eau, assainissement, électricité à proximité ; zones inondables, mouvements de terrain, littoral, servitudes.
CRAK’N étudie des terrains partout à La Réunion.
Envoyez-nous l’adresse ou la référence cadastrale : on regarde ces trois points et on vous répond.
Consulter le PLU de votre commune en ligne
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le document de référence pour connaitre la vocation d’un terrain. Il classe chaque parcelle dans une zone :
- Zone U (urbanisée) : constructible, déjà équipée en réseaux.
- Zone AU (à urbaniser) : constructible à terme, sous conditions.
- Zone A (agricole) : constructible uniquement pour les besoins agricoles.
- Zone N (naturelle) : non constructible en principe.
Il existe ensuite un niveau de détail additionnel pour chaque zone, selon les villes (ex : Ud, Ui, etc.)
La plupart des communes réunionnaises mettent leur PLU en ligne sur leur site internet ou sur le Géoportail de l’urbanisme. Vous pouvez y entrer la référence cadastrale de votre terrain et voir sa zone de classement, le tout gratuitement et rapidement.
Voici comment faire :
- Allez sur geoportail-urbanisme.gouv.fr
- Tapez l’adresse du bien ;
- Sélectionnez la parcelle concernée ;
- À droite : cliquez sur « Fiche détaillée de la parcelle » ;
- Une nouvelle fenêtre s’ouvre, et en dessous de l’image, vous avez la catégorie « Zonage », indiquant « Parcelle classée X ».
- Sauvegardez ou imprimez cette fiche (bouton vert en bas à droite) ;
- Revenez sur la fenêtre précédente ;
- Toujours à droite, cliquez sur « Ensemble des pièces écrites », puis « Règlement », puis « Règlement écrit » : il s’agit du PLU.
- Chercher le zonage de votre parcelle pour connaitre toutes les règles d’urbanisme applicable (constructibilité, perméabilité, retrait, hauteur, etc.).
Bon à savoir : il existe trois plateformes distinctes : la nouvelle Carte.Gouv, le Géoportail classique et le Géoportail-Urbanisme, plus complet. Nous vous conseillons celui de l’urbanisme pour avoir toutes les références des documents d’urbanisme associé à votre parcelle directement accessible.
Consulter le cadastre
Moins intuitif que le site Géoportail, le cadastre (cadastre.gouv.fr) vous donne la référence cadastrale de votre terrain (section et numéro de parcelle). Cette référence est indispensable pour toute démarche administrative.
Vous pouvez également trouver ces informations sur Géoportail, sur la « Fiche détaillée de la parcelle », dans la colonne de droite.
Demander un certificat d'urbanisme en mairie
Si vous envisagez une démarche, le certificat d’urbanisme (CU) est un document à avoir. Il s’agit d’un acte administratif délivré par la mairie qui recense les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. Il en existe deux types :
- Le CU d’information (CUa) : gratuit, délivre en un mois, il indique les règles du PLU, les servitudes, les taxes. Il ne dit pas si votre projet est réalisable.
- Le CU opérationnel (CUb) : permet de savoir si un projet précis (construction d’une maison, par exemple) est faisable sur votre terrain. Délivré en 2 mois.
Le CU est valable 18 mois et peut être prorogé. C’est la méthode la plus fiable et juridiquement opposable.
Pour l’obtenir, transmettez une demande courrier à votre mairie avec le Cerfa 13410*13, disponible sur le site du Service Public ici. La démarche est gratuite.
Échangez autour de votre projet pour aligner vos critères, vos besoins et votre budget.
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Exploiter l’ensemble des documents pour mener à bien votre acquisition.
Faire intervenir un géomètre-expert ou un urbaniste
Votre projet se concrétise, vous avez pu définir que votre terrain était constructible (ou du moins avait un potentiel), vous aurez maintenant besoin d’une analyse plus complète, notamment si votre terrain est en limite de zone, soumis à des servitudes complexes (passage de voisins, bande littorale des 100 mètres, zones de risques naturels PPR, secteurs protèges).
Ici c’est un géomètre-expert ou un bureau d’études en urbanisme qui pourra réaliser une analyse approfondie. Cette démarche devient requise dans le cas où votre terrain n’a jamais donné lieu à un bornage contradictoire (une cartographie précise et validé avec les propriétaires adjacents).
À La Réunion, les contraintes spécifiques (PPR inondation, PPR mouvement de terrain, protection du littoral, SAR) peuvent rendre la question du constructible plus complexe qu’en métropole.
Une étude réalisée par un professionnel devient un prérequis de sécurisation de votre projet. Cependant, elle a un coût : comptez entre 1200 et 1500€.
Bon à savoir : Lorsque vous vendez à un promoteur, celui-ci vous accompagne dans ces démarches et prends généralement à sa charge le coût du bornage contradictoire.
Mon terrain est-il constructible : quelle impact sur la valeur ?
Un terrain constructible vaut significativement plus qu’un terrain non constructible. Sa valeur dépend du coefficient d’emprise au sol, de la hauteur maximale autorisée, de la superficie et de la localisation.
Il existe alors deux grandes approches, selon le profil d’acheteur pour votre terrain :
- Un agent immobilier pour réaliser une estimation, qui sera offerte.
- Un promoteur pour vous donner une estimation basée sur le potentiel constructible réel.
Nous vous expliquons tout en détail dans ce guide : Estimer mon terrain.
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Mon terrain peut-il intéresser un promoteur ?
Vous avez défini si votre terrain est constructible. Mais peut-il intéressé un promoteur immobilier ?
Cela dépend de plusieurs facteurs :
- Votre terrain : localisation, zonage, surface, constructibilité, etc.
- Vos besoins sur la vente : délais et stratégie patrimoniale (dation par exemple)
- Le promoteur : sa stratégie et positionnement sur le marché du neuf. Certain promoteur peut être spécialisé. Par exemple, CRAK’N étudie des terrains partout à La Réunion et privilégie des secteurs déjà urbanisés avec un potentiel de densification afin notamment, de limiter la artificialisation des sols.
Pour savoir comment travailler avec promoteur, rendez-vous sur ce guide qui détaille notre approche et fonctionnement.
⭐ Les avantages de vendre à un promoteur : il va réaliser une étude de constructibilité avant de vous proposer une offre d’achat. Sommaire dans un premier temps pour arriver à un prix d’approche. Si celui-ci est aligné avec vos attentes, une étude plus poussée sera engagée. Vous êtes donc pleinement accompagné par notre équipe et nos partenaires au besoin.
En résumé : Mon terrain est-il constructible ?
Nous vous avons partagé la démarche qui nous permet d’évaluer le potentiel constructible d’un terrain, étape par étape.
Hors mis la localisation, l’étape clé qui fixe les règles pour savoir si votre terrain est constructible, est de vérifier son zonage sur le Géoportail Urbanisme, puis identifier les conditions dans le PLU.
Lorsque votre projet se concrétise, sécurisez votre recherche avec un certificat d’urbanisme demandé gratuitement à la mairie.
En pratique, plus vous avancez dans votre projet de vente ou de construction, plus il devient utile de croiser les informations administratives avec l’analyse d’un professionnel.
À La Réunion, cette vigilance est d’autant plus importante que les règles locales, les servitudes et les risques naturels peuvent avoir un impact direct sur la valeur et le potentiel réel de votre parcelle.
De plus, les informations générales. Les règles d’urbanisme dépendent de chaque commune et de chaque parcelle : seuls le PLU en vigueur et le certificat d’urbanisme font foi.
ℹ️ De plus, les informations transmises ici sont d’ordre général. Il s’agit d’une démarche structurée. Cependant, les règles d’urbanisme dépendent de chaque commune et de chaque parcelle : seul le PLU en vigueur et le certificat d’urbanisme font foi.
