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à vérifier en premier
pour le bornage et le plan de division
déclaration préalable ou permis d’aménager
Vérifiez le PLU : la division doit être possible sur votre parcelle.
Un géomètre-expert s’occupe du bornage et du plan de division.
Demandez l’avis d’un promoteur avant de découper : un mauvais découpage peut faire perdre de la valeur.
Vous possédez un terrain et souhaitez en vendre une partie ? La division parcellaire permet de détacher une ou plusieurs parcelles de votre propriété pour les céder indépendamment.
C’est une opération encadrée, soumise à des règles d’urbanisme et à des formalités précises. Voici comment ça fonctionne.
Diviser son terrain, aussi nommé division parcellaire, consiste à fractionner une unité foncière (un terrain ou un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire) en plusieurs lots distincts. Chaque lot devient une parcelle indépendante, avec son propre numéro cadastral, susceptible d’être vendu ou construit séparément.
Cette opération est très courante à La Réunion, où de nombreuses familles détiennent de grands terrains qu’elles souhaitent valoriser partiellement. À partir de 800m², si la construction n’est pas centrée sur la parcelle, il est alors possible d’envisager une division.
Avant tout, il faut vérifier que le terrain est situé en zone constructible dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune :
À La Réunion, le SAR (Schéma d’aménagement régional) et les contraintes liées au littoral, aux risques naturels (inondation, mouvements de terrain) peuvent également limiter la divisibilité d’un terrain.
Le PLU fixe souvent une superficie minimale pour diviser son terrain, ainsi que de lot constructible. Si votre terrain est trop petit, la division peut être impossible ou produire des lots inconstructibles. Afin de densifier les quartiers déjà construits et limiter l’accroissement des villes, les autorités ont grandement diminué la taille des parcelles possibles au cours des dernières années.
Généralement, à partir de 800 m² et si la construction n’est pas au milieu de la parcelle, une division s’étudie, pour parvenir à 2 terrains de +/- 400m².
Consultez le règlement de zone applicable à votre parcelle.
Retrouver notre tuto imagé ici, dans le guide consacré à la constructibilité.
Si vous divisez votre terrain sans réaliser de voirie ou de réseaux communs, une simple déclaration préalable de division suffit (art. R442-1 du Code de l’urbanisme). Le délai d’instruction est d’un mois.
Pour savoir où transmettre votre demande, indiquer votre ville ou votre code postal sur le moteur de recherche du Service Public – Faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain ?
Si la division s’accompagne de la création de voies, espaces communs, ou de réseaux (eau, électricité), un permis d’aménager est requis. Le délai d’instruction est de 3 mois. C’est la procédure applicable aux lotissements, par exemple, ou lorsque vous souhaitez faire viabiliser votre parcelle.
Rendez-vous sur le site du Service Public – Faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain ? pour connaitre l’endroit où adresser votre demande.
Définition : la viabilisation est le fait de raccorder aux réseaux d’eau (tout-à-l’égout) et d’électricité (installation d’un compteur) un terrain en vue de sa construction.
Le géomètre-expert est le professionnel incontournable pour diviser son terrain. Il réalise le bornage contradictoire du terrain (détermination officielle des limites), établit le plan de division et prépare le document d’arpentage nécessaire pour créer les nouvelles références cadastrales.
Ses honoraires varient selon la complexité du dossier. Comptez généralement entre 1 500€ et 4 000€ pour la prestation complète.
Vous possédez un terrain et souhaitez étudier la possibilité de le diviser ? C’est une très bonne idée, voici donc un récapitulatif des étapes à mener pour division sur terrain :
Si votre projet est de vendre la parcelle détachée à un promoteur immobilier, ce dernier peut vous accompagner dans la procédure de division et en prendre en charge tout ou partie des couts.
À savoir : il est préférable d’entrer en contact avec le promoteur avant la réalisation de la division. Son avis de professionnel pourra vous éviter des erreurs. Certains terrains présentent des spécificités qui impactent une possible construction. Une fois la division faite, si ses spécificités n’ont pas été anticipées dans la division, cela peut réduire les possibilités ou rendre non viable votre projet.
Chez CRAK’N, des personnes nous contactent régulièrement pour avoir un avis (sans engagement) sur la capacité de leur terrain à accueillir un projet de division et/ou de promotion.
En plus de partager volontiers notre savoir-faire pour les aiguiller, nous étudions également les terrains si nous identifions un potentiel, afin de voir si nous pouvons venir à la rencontre de vos attentes et vous adresser une offre.
Vous avez des questions ? N’hésitez pas à nous contacter !
Diviser son terrain pour le vendre peut-être une excellente manière de valoriser son patrimoine, à condition d’anticiper les contraintes juridiques, techniques et urbanistiques.
Entre la vérification du PLU, l’intervention d’un géomètre-expert et le choix de la bonne procédure administrative, chaque étape compte pour sécuriser votre projet. En vous entourant des bons interlocuteurs dès le départ, vous augmentez vos chances de réussir votre division dans de bonnes conditions et de vendre votre parcelle au meilleur potentiel.
Notre conseil : prenez un avis préalable avec un géomètre, un agent immobilier et un promoteur en amont de toute action. C’est sans engagement et gratuit. Vous aurez ainsi 3 points de vue complémentaires de professionnels de l’immobilier.
