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vote en assemblée générale
au moins une autre offre de syndic
pilote le changement
Le changement de syndic se vote en assemblée générale, à la majorité absolue.
Le conseil syndical prépare la mise en concurrence avant l’assemblée.
Bien préparé, le changement se passe sans couper la gestion de l’immeuble.
Un syndic peu réactif, des charges opaques, une gestion approximative des travaux : les raisons de vouloir changer de syndic sont nombreuses. Et c’est tout à fait possible.
Mais changer de syndic, cela se prépare. Une procédure mal menée peut bloquer le changement ou entrainer des conflits.
Il s’agit donc de trouver un équilibre entre laisser le temps au gestionnaire de redresser la barre et le fait de progresser dans sa prestation. Voici comment procéder de manière sûre et efficace.
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Le conseil syndical et le gestionnaire de syndic n’ont pas le même rôle.
En pratique, si la copropriété rencontre des difficultés, il faut donc bien identifier si le problème vient d’un manque de pilotage collectif ou d’une mauvaise exécution par le gestionnaire de syndic.
Dans le meilleur des cas, les deux organes travaillent en parfaire synergie.
Vous avez des doutes sur la qualité du service de votre gestionnaire ? Voici des indices qui ne trompent pas :
Attention cependant : un ou deux incidents isolés ne justifient pas forcément un changement. Une surcharge de travail ou la perte d’un collaborateur sont des choses inhérentes à une entreprise. Mais un système dysfonctionnel sur la durée, oui.
Le conseil syndical est le représentant des copropriétaires. C’est lui qui instruit le dossier de changement.
Si la copropriété n’a pas de conseil syndical, les copropriétaires motivés peuvent en demander l’élection en AG.
Avant l’AG, il est obligatoire (depuis la loi ALUR) de présenter a minima une autre offre de syndic en concurrence. Le conseil syndical contacte plusieurs cabinets, leur communique les informations de la copropriété (nombre de lots, budget, équipements…) et reçoit les propositions.
Le conseil syndical (ou tout copropriétaire) peut demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour. La demande doit être envoyée au syndic actuel avant l’AG (généralement avant l’envoi de la convocation, soit 21 jours avant l’AG).
Deux points doivent figurer à l’ordre du jour :
Changer de syndic se vote à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cela signifie qu’il faut au moins la moitié des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ET absents).
Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut être organisé lors de la même AG à la majorité simple (majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés), sous conditions.
Attention : Assurez-vous que suffisamment de copropriétaires participent ou donnent des pouvoirs. Un faible taux de participation peut faire échouer le vote, même si une majorité de participants est favorable au changement.
Une fois le vote acquis, la transition doit être organisée entre l’ancien et le nouveau syndic. Elle comprend :
La loi impose à l’ancien gestionnaire de syndic de remettre l’ensemble des documents et fonds dans un délai d’un mois après la fin de son mandat.
Bon à savoir : Vérifiez que le compte bancaire de la copropriété est bien séparé du compte du syndic (obligation légale). Si ce n’est pas le cas, signalez-le avant de commencer la procédure de changement.
Changer de syndic fait appel à une démarche structurée et anticipée. Elle demande de la préparation et donc de l’investissement en temps de la part du conseil syndical.
Attention de pas tomber dans les pièges suivants :
Changer de syndic est un droit des copropriétaires. Une procédure bien préparée, avec une mise en concurrence sérieuse et un vote correctement organisé, aboutit dans de bonnes conditions.
Dans une copropriété neuve, ce sujet se pose souvent dès la première AG, ou au bout de l’échéance du premier contrat (de 1 à 3 ans). Impliquez-vous : votre participation active est la meilleure garantie d’une gestion de qualité.
CRAK’N prend l’initiative de mettre en place un partenaire de confiance comme gestionnaire de syndic, ainsi que de participer a minima à la première AG. En tant que promoteur, nous faisons le choix de rester présents pour nos clients pour les premiers pas de leur vie en communauté.
