Guides › Se préparer
≠ prix affiché
pour vérifier les surfaces
pour vous rétracter
Lisez le contrat de réservation, vérifiez les garanties et préparez votre budget avant de signer.
La VEFA, aussi appelée « achat sur plan », est un achat immobilier bien encadré par la loi, protégé par des garanties solides. Comme toute traversée, elle se prépare.
Voici nos conseils, que vous achetiez pour y vivre ou pour investir.
Comment consolider votre projet ? Échangez avec nous et nos partenaires, sans engagement : parlons-en.
Premier point de vigilance : ne pas confondre le prix affiché de vente TTC du logement et le prix total. Le prix de vente n’est pas le montant total que vous allez débourser, car des frais annexes viennent s’ajouter.
Les postes souvent oubliés :
Bon à savoir : En VEFA, les frais de notaire sont réduits par rapport à l’ancien (2 à 3 % contre 7 à 8 %). C’est un avantage réel. Mais n’oubliez pas tous les autres postes pour ne pas être pris au dépourvu.
Deuxième point de vigilance : bien comprendre les surfaces, représentant la base de ce que nous achetons.
La surface habitable est la surface du logement, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. La surface Carrez est utilisée pour les ventes en copropriété et dans l’ancien.
Un balcon, une terrasse ou un parking ne sont pas inclus dans la surface habitable. Ils peuvent l’être dans la surface utile. Vérifiez ce qui est mesuré dans le contrat et ce qui est inclus dans le prix.
Demandez le plan coté lors de la signature du contrat de réservation. Il vous permet de vérifier les surfaces et de visualiser précisément votre appartement.
En VEFA, vous achetez avant de voir le résultat final. Vous achetez aussi la réputation et le sérieux du promoteur. Votre vigilance s’exerce avant la signature, pas après.
L’un des pièces de la VEFA est donc de comparer uniquement les programmes, sans comparer les offres du promoteur.
Comment évaluer un promoteur :
La taille du promoteur n’est pas gage de sécurité ou de résultat final. Un promoteur à échelle humaine peut se permettre une plus grande flexibilité sur les projets et sera plus accessible, ce qui peut garantir une meilleure expérience et une qualité finale des finitions supérieures, là où un gros promoteur vous proposera un gestionnaire de programme moins engagé (et souvent trop occupé).
Le contrat de réservation est le quatrième point de vigilance. C’est un document juridique de 15 à 30 pages. Il contient tous les engagements du promoteur et les vôtres. Signer sans le lire, c’est larguer les amarres sans regarder la carte.
Ce qu’il faut vérifier :
Retrouver notre article complet sur le contrat de réservation ici.
Bon à savoir : Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat de réservation signé. Bien qu’il ne soit pas conseillé de l’utiliser pour relire tranquillement (ce qui doit être fait avant), il peut permettre d’éclaircir les dernières questions.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l’État réservée aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. En VEFA, le logement neuf y est éligible.
Il existe également d’autres aides ou avantages fiscaux liés à l’achat immobilier neuf. De nombreux acheteurs découvrent leur éligibilité après la signature, ce qui leur fait perdre un avantage financier significatif. Renseignez-vous avant de monter votre dossier de prêt.
Ne pas vérifier votre éligibilité et passer à côté de telles aides serait passer à côté d’économies importantes.
Notre article détaillé sur les aides au financement dans l’immobilier neuf.
À savoir : Les conditions du PTZ (plafonds de revenus, zones géographiques, quotité financée) sont disponibles sur service-public.fr. La Réunion bénéficie de conditions spécifiques Outre-Mer. Renseignez-vous avant votre premier rendez-vous bancaire ou avec votre courtier.
Sixième point de vigilance, souvent négligé : penser que toutes les VEFA et promoteurs se valent et travaillent de la même façon.
Un promoteur sérieux fournit spontanément ses garanties. Un promoteur moins scrupuleux peut les omettre, volontairement ou non.
Les garanties à vérifier avant de signer :
Notre article complet sur les garanties qui sécurisent votre achat sur plan disponible ici.
Vigilance : Un promoteur qui rechigne à vous montrer ses garanties est un signal d’alerte. Un promoteur doit avoir une vision de confiance et de transparence, notamment en fournissant les garanties sans qu’on le lui demande
Un chantier VEFA dure entre 18 et 30 mois. Pendant ce temps, il est tentant de « faire confiance », sans garder un œil sur l’avancement. C’est honorable et nous vous remercions pour la confiance que vous nous accordez.
Pour autant, mieux vaut suivre cette phase de près : un chantier reste un travail d’équipe tout au long du projet. Voici donc quelques réflexes simples qui permettent d’anticiper et d’éviter des problèmes à la livraison.
Notre article détaillé sur le journal de chantier disponible ici.
C’est le huitième et dernier point de vigilance : le jour de la livraison, certains acheteurs signent le procès-verbal sans tout vérifier, par émotion ou par pression.
Pourtant, c’est le seul moment où vous pouvez noter des réserves qui engagent le promoteur à intervenir dans le délai d’un an (via la GPA).
Ce que vous devez vérifier pièce par pièce :
Retrouver notre page sur la livraison avec votre checklist ici.
Bon à savoir : Prenez des photos datées de chaque réserve. Si des défaillances importantes sont constatées, remettant en cause l’usage directe du logement, vous pouvez consigner les 5 % restants du prix chez un huissier plutôt que de les verser au promoteur. C’est un droit prévu par la loi.
L’achat sur plan est un achat protégé et très encadré par la loi. Ces protections jouent d’autant mieux que vous connaissez vos droits et vos obligations.
Lire le contrat, vérifier les garanties, préparer son budget, faire un état des lieux minutieux : ce sont des gestes simples, et ils comptent.
Les points de vigilance existent, et ils sont faciles à anticiper quand on les connaît.
Chez CRAK’N, notre mission est de vous informer avant que vous vous engagiez. Vous avez une question ? Nous vous répondrons clairement et sans jargon (ni sans pression commerciale).
Notre ADN est l’accompagnement et l’expérience vécue ensemble, qui ouvrent un nouveau chapitre de votre vie (ne l’oublions pas !) et posent les édifices que seront toujours fiers de montrer à nos enfants dans 20 ans.
