Guides › Financer
de dépôt de garantie
de frais de notaire
des intérêts pendant le chantier
Le prix ne suffit pas: prévoyez aussi le dépôt de garantie, les frais de notaire, les frais bancaires et les intérêts pendant le chantier.
Vous payez au rythme du chantier, avec des plafonds fixés par la loi.
Un budget complet dès le départ évite les mauvaises surprises.
Acheter en VEFA, c’est s’engager sur un projet dont les dépenses s’étalent dans le temps et vont être appelées selon l’avancement du projet. Cependant, le prix de vente n’est pas la seule dépense à considérer. Il existe plusieurs Frais en VEFA à prendre en compte.
Le financement est une étape clé dont voici un tour complet des sommes à prévoir, du dépôt de garantie initial à la livraison.
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Lors de la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie. Son montant est encadré par la loi :
Ce dépôt est versé sur un compte séquestre (bloqué) par le notaire ou la banque et vous est restitué si vous exercez votre droit de rétractation dans les 10 jours (à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat de réservation signé) ou si une condition suspensive (non-obtention du prêt, par exemple) se réalise.
Si le projet ne se lance pas, vous récupérez également votre dépôt de garantie.
Votre contrat de réservation en main, vous allez procéder à votre recherche de financement auprès d’un établissement bancaire. Vous pouvez aller voir les banques en direct ou bien faire appel à un courtier en financement (ou cumuler les deux, attention à prévenir le courtier !).
Des frais de dossier viendront s’ajouter par la banque à votre financement, comptez entre 500 et 1000€.
Si vous faites appel à un courtier, comptez un forfait de 2% du financement, qui sera ajouté à votre financement total. Pour rentabiliser cet intermédiaire, il faut donc qu’il arrive à vous apporter une offre de prêt plus intéressante que votre banque (si vous avez gardé les démarches auprès de votre banque)
Pour tous les détails sur la recherche de financement, retrouver notre guide complet ici « Comment obtenir mon financement pour un achat neuf ».
En parallèle, le promoteur poursuit la commercialisation du programme jusqu’à obtenir la Garantie Finale d’Achèvement du programme, qui permet de confirmer la réalisation de la construction.
Il s’agit des frais les plus connus lors d’un achat immobilier. Une fois l’étape du financement bancaire validé et la GFA obtenue par le promoteur, direction la signature de l’acte authentique de vente.
À cette étape, vous réglez les frais de notaire : 2 à 3 % du prix TTC dans le neuf. Ce sont les premiers frais non récupérables de l’opération.
C’est le cœur du financement en VEFA. Vous avez obtenu votre financement en totalité, mais le prix du bien est versé progressivement, par tranches liées à l’avancement du chantier. Cela vous protège et la banque intervient comme garant de la bonne utilisation des fonds.
Ces versements sont encadrés par le Code de la construction et de l’habitation, notamment par l’article R. 261-14, qui fixe les montants maximaux à différents stades du chantier. Ce cadre juridique permet de protéger l’acquéreur en évitant les paiements anticipés injustifiés.
Pour tout comprendre des appels de fonds, retrouver notre guide complet ici.
À comprendre : Vous ne payez que ce qui a été réellement construit. Chaque appel de fonds correspond à une étape vérifiable de l’avancement des travaux. Ces pourcentages sont des plafonds légaux. Le promoteur peut appeler moins que le maximum à chaque étape, mais jamais plus.
Pendant la phase de construction, votre banque verse les fonds au promoteur au fil des appels. Sur les sommes déjà versées, vous payez des intérêts intercalaires : ce sont des intérêts de prêt normaux, calculés sur les sommes mobilisées. Ils s’ajoutent à votre loyer ou à vos charges de logement actuel pendant toute la durée du chantier.
Exemple illustratif : si 70 000 € ont été appelés car les fondations ont été réalisées, à un taux de 3,5 %, les intérêts intercalaires mensuels représentent environ 204 €. Vous commencez donc à payer votre emprunt selon les appels de fonds. Ce montant augmente à chaque nouvel appel de fonds.
Si vous souhaitez personnaliser votre logement (modifier l’agencement, les finitions, les équipements), vous pouvez demander des TMA.
Ces modifications ont un coût lorsqu’elle dépasse le forfait de base prévu dans la vente, et doivent être validées avant une certaine étape du chantier.
Par exemple, si vous souhaitez ajouter des meubles de rangement ou les électroménagers de votre cuisine, directement avec le cuisiniste du promoteur, vous pouvez le faire à vos frais et profiter de la pose au cours du chantier.
Retrouver tous les avantages proposés par CRAK’N quant à la personnalisation de votre futur logement dans cet article.
À la livraison, vous entrez dans votre logement mais des dépenses complémentaires arrivent, qu’il faut budgéter, à savoir :
Poste | Montant estimé |
Prix du bien TTC | 266 000 € |
Frais de notaire (2,5 %) | 6 650 € |
Garantie bancaire (1 %) | 2 660 € |
Frais de dossier | 1 000 € |
Assurance emprunteur (0,3 %/an × 20 ans) | 15 960 € |
Intérêts intercalaires (estimatif 2 ans) | 5 300 à 7 100 € |
Personnalisations (TMA et déco) | Selon votre budget |
Charges de copropriété (1ère année) | 600€ |
TOTAL ESTIMÉ | 298 170 à 299 970 € Soit 12 à 13 % de plus |
En VEFA, le prix affiché n’est donc qu’une partie de l’équation. Dépôt de garantie, frais de notaire, frais bancaires, appels de fonds, intérêts intercalaires, éventuels TMA et charges de la première année doivent être anticipés pour construire un budget réaliste et éviter les mauvaises surprises.
La bonne nouvelle, c’est qu’avec une vision claire du calendrier des paiements et un accompagnement adapté, il est tout à fait possible de sécuriser son projet et d’acheter dans le neuf avec sérénité.
Avant de vous lancer, prenez le temps de chiffrer l’ensemble de votre opération : c’est la meilleure façon de transformer votre achat VEFA en projet maîtrisé, durable et rassurant.
Et bien sûr, si vous avez des questions, parlez-en à votre équipe CRAK’N !
