D'où vient le prix d'un appartement neuf ?
Tous les postes de coûts expliqués
Dans l’ancien, le prix suit le marché. Chez nous, il part de ce que coûte vraiment la construction. On additionne, on ajoute une marge raisonnable, et on divise par les mètres carrés.
EN BREF
Pas de prix de marché
Le prix au m² est le résultat de nos coûts, pas d'une estimation de ce que le quartier peut supporter.
Pas de prix « défisc »
Aux Madeleines comme aux Marguerites, l'avantage fiscal n'est jamais intégré au prix.
Dans le marché
Nos prix restent dans la fourchette du neuf à Saint-Paul, où le prix médian des appartements en VEFA est d’environ 5 000 €/m² (DVF 2025).
« Si nous pouvions vendre moins cher, nous le ferions. Notre prix n'est pas gonflé par la défiscalisation : il est le même pour tous. »
VOTRE PRIX, DU TERRAIN À LA MARGE
Où vont 100 € de votre prix
C’est un ordre de grandeur propre à nos opérations, pas une vérité pour chaque projet.
Les chiffres indiqués pour segmenter le prix d’un appartement neuf représentent un ordre de grandeur propre à nos opérations, pas une vérité pour chaque projet ou chaque promoteur.
La construction du prix d’un appartement neuf, poste par poste
L’infographie ci-dessus résume la répartition du prix d’un appartement neuf, vendu en VEFA. Voici le détail de chaque poste, pour comprendre ce que recouvre réellement le prix d’un appartement neuf acheté sur plan (VEFA). Les pourcentages sont ceux de nos opérations : ils varient d’un projet à l’autre selon le terrain, la taille de la résidence et le calendrier.
Les travaux : 45 % du prix
C’est de loin le premier poste. Il rémunère les entreprises qui construisent la résidence : terrassement, gros œuvre, charpente et couverture, menuiseries, plomberie, électricité, carrelage, peinture et aménagements extérieurs.
À La Réunion, le neuf doit aussi respecter la RTAA DOM (ventilation naturelle, protection solaire, eau chaude solaire) ainsi que les règles paracycloniques et parasismiques. Ces exigences ont un coût, mais elles font le confort et la durabilité du logement. Nous choisissons nos entreprises sur la qualité d’exécution, pas seulement sur le prix le plus bas : c’est ce poste qui se voit et se vit au quotidien.
Le terrain : 9,7 %
Le foncier est rare à La Réunion, surtout dans les secteurs bien desservis de l’Ouest. Le prix d’un terrain dépend de ce que le PLU autorise à construire, de sa forme, de sa pente et de ses accès. Un terrain payé trop cher se retrouve mécaniquement dans le prix au m² des logements. Nous l’achetons au juste prix, c’est-à-dire à un niveau qui permet de proposer des appartements dans les prix du marché.
Taxes, raccordements et TVA : 9,7 %
Une partie du prix revient à l’État, aux collectivités et aux gestionnaires de réseaux : la TVA (8,5 % à La Réunion), la taxe d’aménagement et les participations d’urbanisme, ainsi que les raccordements à l’eau, à l’assainissement, à l’électricité et à la fibre. Ces montants sont fixés par les textes ou par les concessionnaires : le promoteur ne les négocie pas.
Architectes et bureaux d’études : 6,3 %
Avant le premier coup de pelle, une équipe conçoit le projet. L’architecte dessine la résidence et dépose le permis de construire. Les bureaux d’études calculent les structures, les fluides, la thermique et l’acoustique. Le géomètre et le géotechnicien sécurisent le terrain, puis le contrôleur technique et le coordonnateur sécurité suivent le chantier. Une conception soignée coûte au départ, mais elle évite des malfaçons bien plus chères ensuite.
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Commercialisation et communication : 7,5 %
Pour qu’une résidence se construise, une partie des logements doit d’abord être réservée : c’est une condition des banques pour financer le chantier. Ce poste couvre la vente (7 %) : conseillers, accompagnement des acquéreurs et, le cas échéant, rémunération des partenaires. La communication (0,5 %) finance le site internet, les visuels, les plans et les réseaux sociaux.
Gestion de l’opération : 5,5 %
C’est le travail du promoteur lui-même : trouver le terrain, monter le projet, obtenir les autorisations, choisir les entreprises, suivre le chantier, tenir le budget et le calendrier, puis livrer les logements et accompagner les acquéreurs jusqu’à la levée des réserves.
Frais financiers et assurances : 6,3 %
Entre l’achat du terrain et la livraison, il s’écoule souvent plus de deux ans. Pendant cette période, l’opération est financée par des fonds propres et par un crédit bancaire, dont les intérêts et frais représentent 5,1 % du prix. Les assurances (1,2 %) couvrent notamment l’assurance dommages-ouvrage, obligatoire, qui protège l’acquéreur pendant dix ans après la réception, et les garanties liées à l’opération.
La marge du promoteur : 10 %
La marge avant impôt rémunère le risque pris : si le chantier dérape ou si les ventes ralentissent, c’est elle qui absorbe les écarts. Elle est encadrée par la banque qui finance l’opération, qui vérifie qu’elle reste suffisante pour couvrir les aléas. Sur 100 € payés par l’acquéreur, 90 € servent donc à réaliser le projet, 10€ à rémunérer le promoteur.
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Pourquoi le prix d’un appartement neuf dépasse celui de l’ancien
Dans l’ancien, le prix se fixe par la négociation entre un vendeur et un acheteur, en fonction du marché.
Dans le neuf, il part de coûts réels : un logement aux normes actuelles, un terrain, des taxes et une équipe pour concevoir et construire.
En contrepartie, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien), des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, d’un logement adapté au climat et de peu de travaux à prévoir pendant de longues années.
À Saint-Paul, le prix médian des appartements vendus en VEFA tourne autour de 5 000 €/m² (DVF 2025). Nos prix restent dans cette fourchette, sans majoration liée à la défiscalisation.
Comment juger le prix d’un appartement neuf
Comparer à prestations égales
- Comparez des prix au m² habitable, en tenant compte de la varangue, du stationnement et du cellier.
- Visualisez les espaces et comparez les dimensions pièces par pièces. 1m² ou 50cm de largeur en plus sur une varangue peut totalement changer son utilisé au quotidien, par exemple.
- Demandez ce qui est inclus : parking, équipements, aménagement.
- Comparer les personnalisations permises au sein du projet (sol, peinture, etc.)
- Lisez la notice descriptive : c’est elle qui engage le promoteur sur les matériaux et les équipements.
Pas de prix « défisc »
Le prix d’un appartement neuf n’intègre pas le potentiel avantage fiscal qui peut lui être attribué. Les avantages fiscaux voté par le gouvernement vise à rendre l’immobilier neuf attractif, du fait de son prix supérieur à l’ancien.
Contrairement à la croyance populaire, un logement n’est pas vendu plus cher parce qu’il ouvre droit à un avantage fiscal, ce qui ferait « payer » l’économie d’impôt à l’acquéreur. C’est tout simplement faux.
En résumé, le prix d'un appartement neuf représente sa chaine de valeur
Chez Crak’n, nous n’avons rien à cacher et nous considérons qu’une partie de notre mission vise à expliquer notre activité.
La transparence apporte la confiance, qui permet de mener notre aventure commune plus sereinement, celle d’acheter et construire votre futur lieu de vie.
Vous l’avez compris, le prix d’un appartement neuf est basé sur le coût réel de la chaine de valeur pour construire cet appartement. Le montage est standard et borné par les institutions bancaires.
L’avantage fiscal potentiel accordé entre dans votre calcul global dans le cas d’un investissement mais n’a pas d’impact sur le prix de vente de l’appartement. Il ne qu’a améliorer votre rendement et le rendre compétitif face à d’autre véhicule d’investissement.
