Guides › Mes garanties
l’immeuble sera terminé, même si le promoteur fait faillite
GPA, biennale, décennale
les réparations avancées sans attendre un procès
Ces protections sont obligatoires et comprises dans le prix. À vous de signaler les défauts par écrit, dans les délais.
Acheter un appartement neuf en VEFA, c’est bénéficier d’un bouclier de protections légales que l’immobilier ancien ne propose pas.
Dans cet article, nous passons en revue cinq garanties qui encadrent votre achat, de la réservation jusqu’à dix ans après la livraison de votre logement.
Avant de commencer, il faut bien distinguer deux logiques :
Elles sont complémentaires : les garanties en VEFA sont des protections légales qui encadrent la qualité et la livraison du bien neuf, tandis que vos assurances personnelles vous couvrent face aux aléas de la vie, aux sinistres courants et aux litiges qui peuvent survenir.
Pour retrouver l’article complet sur les assurances personnelles pour un achat immobilier neuf, suivez ce guide.
La réception est l’acte par lequel le promoteur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. La réception a lieu entre l’entreprise de travaux et le promoteur. Elle marque la fin de l’exécution d’un marché de
travaux.
La livraison est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien en prend possession. Plus communément, il s’agit de la prise de possession, de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clefs. Elle constitue la fin de l’exécution d’un contrat
de vente. Elle a lieu entre le promoteur et l’acquéreur.
Les garanties légales débutent à la date de réception, entre promoteur et constructeur(s). Le travail du promoteur vise alors à avoir des dates de réception et de livraison les plus proches possibles, pour protéger au maximum ses clients.
La première des garanties en VEFA est la GFA. La Garantie Financière d’Achèvement est la garantie fondamentale de tout programme immobilier neuf. Pas de GFA = pas de construction.
Elle vous assure que le programme sera mené à son terme, même si le promoteur fait faillite. Ses grandes lignes sont :
Celle-ci va figurer dans l’acte de vente. C’est un verrou cornélien :
Cette garantie stipule que l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente est protégé par la Loi des vices de construction.
Ainsi, le vendeur est protégé pour tous les vices apparents lors de la livraison, ou dénoncés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession. L’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour actionner cette garantie.
Petite distinction ici : les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents ; ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur.
Exemples :
Troisième des garanties en VEFA : la GPA (à ne pas confondre avec la précédente, la GFA).
La Garantie de Parfait Achèvement dicte la chose suivante : à partir de la réception des travaux, le constructeur est responsable de tous les désordres que vous signalez, qu’ils aient été mentionnés dans les réserves de livraison ou apparus dans l’année qui suit (art. 1792-6 du Code civil).
Retrouvez notre guide complet sur la GPA.
À la quatrième place des garanties en VEFA, nous appelons la garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement.
Elle couvre pendant 2 ans les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (art. 1792-3 du Code civil). Ces éléments peuvent être démontés sans abîmer la structure de l’immeuble.
Nous parlons ici des éléments suivants :
Retrouvez notre guide complet sur la garantie biennal ici.
Cinquième des garanties en VEFA, c’est la garantie la plus étendue et la plus importante sur le long terme : la célèbre décennale.
Pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination (art. 1792 du Code civil).
Retrouvez notre guide complet sur la garantie décennale ici.
Sixième sur la liste des garanties en VEFA qui vous protège, c’est l’assurance DO. Notez ici qu’il s’agit bien une assurance, contrairement aux précédentes qui sont des garanties.
Comment elle fonctionne ? Souscrite par le maître d’ouvrage (le promoteur), l’assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta, 1978) préfinance les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre une décision judiciaire.
Elle est transmise à l’acheteur et court pendant 10 ans, et vient donc en complément de la garantie décennale.
À retenir : En cas de sinistre relevant de la décennale, c’est la DO que vous activez en premier. Elle vous rembourse rapidement et se retourne ensuite contre le constructeur responsable.
Septième et dernière des garanties en VEFA : l’isolation phonique. Elle stipule que le promoteur est tenu de livrer un bien qui respecte la réglementation en matière d’isolation phonique. Il est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur.
Si une défaillance est constatée et qu’elle est de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale.
Retrouvez notre guide complet sur les normes et qualité de construction ici.
Acheter dans le neuf, c’est bénéficier d’un cadre juridique protecteur, clairement défini et durable. C’est d’ailleurs une différence majeure avec l’immobilier ancien, qui ne propose que peu de garanties.
Les garanties en VEFA ne sont pas de simples mentions contractuelles : elles constituent un véritable filet de sécurité, qui couvre l’acheteur depuis la signature jusqu’à dix ans après la livraison.
Pour en tirer pleinement parti, il est important de bien distinguer ce que couvre chaque garantie, de connaître les délais pour signaler un désordre, et de conserver une trace écrite de toutes vos réserves et échanges avec le promoteur ou le constructeur.
Chez CRAK’N, nous accompagnons nos clients au-delà de la signature : notre équipe vous aide à identifier la garantie applicable à chaque situation et à effectuer les démarches dans les règles, pour que ces protections jouent pleinement leur rôle en cas de besoin.
Informations générales, sans valeur juridique. Seuls votre contrat et les textes en vigueur font foi.
Liens officiels pour aller plus loin :
